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發布時間:2019-01-16 14:31 來源:未知 點擊:
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【“近观日本”是旅日作家陈药师在界面新闻开设的专栏,讲述日本的商业和文化】。 东京房价引人瞩目。东京KANTEI是当地最知名的房地产调查公司之一,他们一直密切关注东京房价的走势,也致力于对环境问题的改善。最近,这家公司发现,越来越多普通家庭在东京买不起房子了,买不起房子的原因是很多人开始买房导致房价上涨…… 当然, 东京毕竟是辉煌的大都市,人口相对集中,土地相对匮乏。那么我们把视野拉到日本全国来看会怎样呢?东京KANTEI提供的数据是,日本全国新建住宅的平均房价收入比为8.09倍(日本全国平均值),较2017年的7.81倍出现扩大。几个相对重要的城市的房价和年收入比的数字依次是:京都府(11.95倍)、神奈川县(11.1倍)和冲绳县(10.36倍)也超过了10倍。 总之,日本房价也在上涨。为什么日本房价开始一路上涨呢?我们先来看看日本人对买房这事儿是怎么看的。美国哈佛大学的著名学者傅高义曾经生活在东京郊区一个小社区内,他耗费了10多年的时间进行田野调查,目的是洞悉日本中产阶层的生活状况,最终他写成了《日本新中产阶级》这本书。 经过他的观察发现,一般日本家庭的父母很少攒钱给孩子用来买房,年轻人大学毕业之后通常会选择租房或者借宿在父母家 ,等到工作稳定、婚姻生活开始了,再攒钱付首付。甚至有些新婚的年轻人也不着急买房,而是按部就班的工作、攒钱再用来付首付。 傅高义说,1960年代,日本房价的首付款是家庭年收入的两倍。简单计算,如果一个家庭年收入是10万元,那么首付就是20万元。其实相对来说买房还没有那么艰难。彼时,日本人的婚姻也很有意思,通常是男方攒够首付来买房,女方则提供家具和一些日常用品。公平合理,童叟无欺。 1985年,广场协议签订,日元开始快速升值,房地产价格飙升。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。 当时,疯狂的房价并非没有引起理性的关切。学者大前研一就指出,东京房价的飙升是金融机构和房地产商人的阴谋,受害的一定是老百姓。他指出,房价一定会跌落一半。 泡沫崩溃之后,日本人对买房就心存忌惮,尤其是年轻人。而日本房屋所有者和租房的人都很重视契约精神,租房不会发生随时让你离开的情况。而且,日本也没有学区房的概念,只要你住在学校附近,都可以平等的申请让小孩入学。 所以,就连我最喜欢的日本女明星石原里美都是租房生活的。 那么这一轮日本房价增长有什么原因呢?一方面是由于明年东京奥运会将召开,房价自然会随之增长。另一方面,从2019年10月,日本消费税从8%增长到了10%,这也促进了一些准备买房的人赶紧下手。 一位日本友人在东京经营一家餐厅,一家三口人起初生活在租来的公寓中,一直筹备攒钱买房。在消费税上涨前,他算了一笔账 :假如一套住宅的建筑价格是4000万日元(80平米左右),约合人民币247万,而增税后需要支付的消费税将从320万日元增加到400万日元,相当于多付人民币5万元左右。 随着房价走高,住房项目也在纷纷涌现出来。同样是东京KANTEI公布的数据:以东京为例,2018年11月东京开工新建的商品房达到6953套,同比增加了70%。 日本政府确实在想尽办法刺激经济,让更多的人买房,比如,一些金融机构推出了女性贷款的利率优惠政策,毕竟,日本内阁府平成25年版老龄社会白皮书预计,日本女性的平均寿命在2050年将超过90岁……时光漫长,在自己的房子里享受晚年是件惬意的事儿吧。 最近,有网友提问,房地产行业还是暴利行业吗?对此,一位房产大佬曾有过这样的表述,真正房企利润并不算很高,也就30%毛利润,而且建房周期还要二三年的时间,这与占房价50%以上的土地出让金和各种税费相比实在是微不足道。 不过,近二年房地产行业的暴利已经有所下降,很多房企正在尽可能地减少房地产占集团公司业务的比重,避免业绩受到调控政策的影响,于是转型至现代化农业、绿色轿车、5G通讯等其他行业。那么房地产行业为何现在又不是暴利行业了呢? 首先,房企前二年拿地的地价太高,拿地成本居高不下,同时新房价格又没有上涨,几乎处于原地踏步状态,在这样的情况下,房企的利润空间受到压制。我们认为,房企正在为前二年不惜血本,高价拿地而付出代价。当年,房企拿地成本过高,甚至超过周围的商品房价,要注意控制投资风险。现在,房企下有土地成本居高不下,上有房价停滞不涨,房企的暴利时代已经终结。 再者,前几年,开发房商的融资成本都不高,而且银行还把开发商的业务当作做优良业务。而现在,开发商由于负债率的快速上升,银行要么收紧开发类贷款,要么提高贷款成本,开发商也出现了融资难、融资贵的问题。而过高的融资成本,会挤压掉开发商的利润空间。 最后,现在很多地方的房地产交易清淡,已经到了有价无市的程度,为了提振业绩,开发商们也采取了一系列措施,包括“双十一”搞活动、打折促销等。而二手房业主降价促销,但还是收效甚微,现在已经不是开发商愿不愿意降价促销,而是大量商品房库存卖不掉,资金无法得到回笼。暴利行业的光环已经褪去。明年开发商要面临大洗牌。
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